マンションの防水の悩み解決

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新築する時、屋根防水の耐久性は、何年と想定しているのでしょうか。

 

建築確認

 

マンションを含め、建物は新築する際、建築基準法に基づき、
必ず建築確認を受けなければならないことになっています。

 

建築確認は、建築基準法などの法令に違反していないことを確認するもので、
建築確認の申請者は、一級建築士になります。

 

この建築士は、一級建築士事務所に所属し、
マンションの設計をする際に、屋上の耐久性についても一応想定します。

 

ですが、想定している年数が書類などに記録され、
管理組合などのマンション管理者に訴えられるなどの慣習、或いはシステムはありません。

 

また、建築基準法には、防水層を設けることを規定した条項もなく、
極端に言うと、設計図に屋根はコンクリートの床(スラブ)のままで、
防水層を書き入れていなくても、建築確認を受けることは可能です。

 

つまり、防水層がなくても建築基準法違反になることはありません。

 

ただし、防水層を書き入れていない設計図はあり得ません。
設計図には、常識的に防水層は書き入れられています。

 

このように、建築士は、設計図に屋上防水層を書き入れるので、
建築士は、屋上防水層の耐久性を想定し、設計しています。

 

ですが、一応想定するだけであって、
耐久性を想定することがそれほど重要なこととは考えていません。

 

屋上や屋根のデザインのプロセス

 

建築士は、屋上や屋根について、
まず、勾配屋根にするのか、陸屋根にするのかを決めます。
コストを優先することが多いのですが、
コストを優先する場合は、陸屋根、つまりフラットルーフを選択します。

 

次に、陸屋根とするのであれば、露出防水にするか、
非露出防水にするかを選択します。
露出防水にするのであれば、耐久性は15年と想定し、
非露出防水にするのであれば、耐久性は25年と想定します。
この根拠は、材料メーカーが公表している資料によります。

 

露出防水は、防水層が露出していて、目で見える状態の防水です。

 

非露出防水は、防水層の上に保護コンクリートを打設するので、
グレードが一段上になります。
当然、非露出防水の方がコストがかかります。

 

露出防水も、非露出防水も、
防水層を構成する防水材は、有機系の材料ですが、
有機系の材料は、紫外線にさらされると劣化が早くなるという特徴があります。

 

非露出防水は、防水剤が保護コンクリートで覆われていて、
紫外線劣化がないので、2倍長持ちします。

 

露出防水を選択するか、非露出防水を選択するかは、
建築士が決めるというよりも、ディベロッパーの姿勢で決まります。
結局は、コストを優先するか、グレードを優先するかによって決まります。

 

露出防水と非露出防水のグレードの違いはあるのか?

 

今までは、一般的に、露出防水とするか、非露出防水とするかでは、
「グレードが違う」という考え方でした。

 

ですが、この考え方には異論があります。

 

露出防水と非露出防水のどちらにしても、
15〜30年の間に防水改修工事を行う必要があります。
ですが、この場合、現在普及している改修方法では殆ど差がありません。

 

今は、「被せ工法」という方法が改修工法として一般的です。

 

被せ工法は、既存の防水層、或いは保護コンクリートを撤去しないので、
その上に新しく防水層を設ける改修方法です。
ですから、被せ工法は、露出防水とするのが通常です。

 

「被せ工法」での防水改修は、既存の防水が露出防水であっても、
非露出防水であっても、工事の内容には大きな差はありません。

 

露出防水を1回目の大規模修繕時に部分的な補修で済ませ、
2回目の大規模修繕時に被せ工法で改修するとすると仮定します。
そして、非露出防水では一回目の大規模修繕時は防水改修を行わず、
二回目の大規模修繕時に被せ工法で改修すると仮定します。
すると、露出防水も、非露出防水も、竣工から
20〜25年経った時期の2回目の大規模修繕時に被せ工法で改修することになります。

 

つまり、実際には、露出防水も、非露出防水も、
改修に置いては殆ど差がありません。

 

グレードを上げて非露出防水にしても、メリットが殆どないというのは、
実際には、露出防水と非露出防水とでは、グレードの差がないということになります。

 

ただ、バランスのよくない設計があり、
床面は非露出防水、立上り面は露出防水という例があることに
注意しなければなりません。

 

この場合、立上り面は劣化が早くなるのは当然で、
結果的に改修時に全面が露出防水と同じ扱いとするしかない場合があります。


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